24 Gennaio 2008
Dopo l'approvazione dell'art. 1, commi 258-259 della legge Finanziaria per il 2008, i Comuni dispongono di una opzione in più per disporre di aree da destinare alla costruzione da parte dei soggetti istituzionali di case popolari ad edilizia sovvenzionata.
Con le citate norme infatti i Comuni possono definire negli strumenti urbanistici ambiti all'interno dei quali la trasformazione è subordinata alla cessione gratuita ai Comuni da parte dei proprietari, di aree o immobili da destinare all'edilizia residenziale sociale (comma 258).
Il termine di ?edilizia residenziale sociale? trae origine dall'art. 5 della legge n. 9 dell'8/02/2007.
Per la sua più puntuale definizione è necessaria tuttavia l'approvazione da parte dei Ministeri competenti di un apposito decreto, nonostante il Parlamento abbia voluto fornire un'anticipazione, qualificando nella Legge Finanziaria 2008 come servizi comuni di interesse sociale gli alloggi destinati alla locazione, nei comuni ad alta densità abitativa.
Nelle citate aree, da cedere gratuitamente ai Comuni, è possibile prevedere inoltre, l'eventuale fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato o sociale (comma 258, ultimo capoverso);a fronte della disponibilità dei privati a cedere gratuitamente ai Comuni le citate aree, il Comune può consentire un aumento premiale delle volumetrie ammissibili negli ambiti prima richiamati (comma 259).
Queste norme aprono quindi uno scenario nuovo per quei Comuni che intendono affrontare e contribuire a risolvere il problema sempre più grave dell'emergenza abitativa specie per i settori più deboli della società.
In questo caso tuttavia la programmazione inerente l'individuazione e la futura acquisizione a costo zero di aree per l'edilizia sociale deve essere effettuata a livello di definizione degli strumenti urbanistici.
Certamente nel caso di approvazione di nuovi strumenti urbanistici ma, sembra di capire, anche nel caso di varianti generali ai citati strumenti.
In quest' ultimo caso sarà indispensabile tuttavia che il Comune si attrezzi non solo nell'individuazione degli appositi ambiti ma anche per la più puntuale definizione del fabbisogno abitativo in generale e di quello sociale in particolare.
L'altra opzione a disposizione dei Comuni per promuovere la realizzazione di alloggi di edilizia sociale compreso l'edilizia convenzionata resta quella di disporre di aree Peep.
Al riguardo si ricorda peraltro che dopo che la Corte Costituzionale ha censurato con sentenza 348/2007 il sistema di calcolo dell'intervento di esproprio in quanto non adeguatamente proporzionato al valore di mercato del bene, il legislatore ha stabilito un nuovo metodo di calcolo così come previsto dall'art. 2, commi 89 e 90 della già citata legge finanziaria 2008.
Di norma l'indennità di espropriazione di un'area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene.
Quando invece l'espropriazione è finalizzata ad attivare interventi di riforma economico-sociale l'indennità è ridotta del 25%.
Non c'è dubbio che, indipendentemente dalle necessità di precisare più puntualmente il concetto di intervento di riforma economico-sociale, il valore di esproprio determinato in base alla nuova normativa sconterà costi sensibilmente maggiori rispetto al passato.
Resta tuttavia inalterato il valore del Peep come strumento di pianificazione da parte del Comune di interventi di edilizia convenzionata e sociale, con cui poter programmare in tempi certi il soddisfacimento del bisogno di prima casa.
Affinch&ecaute; lo strumento abbia efficacia sarà necessario il rispetto di due condizioni:
a)l'individuazione delle aree Peep sia effettuata in ambiti dello strumento urbanistico tale da non dover sopportare alti costi di urbanizzazione e alti costi di costruzione;
b)venga programmato un giusto mix di interventi di edilizia convenzionata e di edilizia sociale (alloggi in affitto e/o alloggi di edilizia sovvenzionata).